//前言//

虽说澳洲自从疫情爆发后，经济便一蹶不振。

 

但是本地房产市场却在政策的支持下，一路高歌、涨幅不断。

 

随着越来越多的澳洲居民购入房产，与之相关的税务问题也层出不穷。

 

最近，澳洲税务局（ATO）就发出警告：

 

房地产投资报税将成为今年的重点审查领域！

 

全澳近 200 万名房东请注意，你已经被ATO盯上！

 

#01：

ATO严审房产费用减免，

这些行为将遭到处罚

 

根据News.com.au的报道，近日，澳洲税务局对所有房地产投资者发出警告：

 

申报纳税表将受到严密的审查，出现错误不仅可能会造成数千澳元的损失，甚至会导致进一步的处罚！

 

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（图片来源：News.com.au）

 

在上个财年，澳洲税务局收到了超过180万民众要求减免380亿澳元房产费用的申请。

 

而在ATO宣布严审之后，2019/2020财年申报表中70%以上的租金信息已经被审查。

 

ATO 的数据匹配通常在投资者提交纳税申报表之前，实时检查投资者的纳税申报，并发现与典型申报相比似乎不寻常的扣除额或收入。

 

澳洲助理税务专员Tim Loh表示，出租业主和度假屋业主最常犯的错误是漏报所得收入，其中包括漏报房产出售的任何资本收益。

 

“ 平均而言，每次申报的修正幅度约为 4500 澳元。有些人不小心犯错，但也有人‘故意’做假。”

 

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（图片来源：News.com.au）

 

他警告称，

 

“ 业主如果从其他任何财产中获得收益务必要进行纳税，民众应该记住，在应纳税申报方面，没有例外。

 

我们的数据分析会仔细检查任何租金减免金额异常高的申报。我们会提出疑问，而这可能会导致您的减免延迟。”

 

此外，澳洲税务局还在加强监控能力，扩大直接从共享经济平台、房产中介和物业经理等第三方平台接收租金收益数据。

 

“ 我们将联系纳税人，询问他们赚到但未包含在纳税申报表中的收入，这意味着他们需要补交部分税金。

 

澳洲税务局允许无意犯错的纳税人修改他们的纳税申报表而免受处罚，但故意漏报逃税的行为将受到严厉得处罚。”

 

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（图片来源：News.com.au）

 

此外，有许多房产投资者希望可以通过负扣税减免，多报些支出以获得大量退税收入。

 

虽然这是一个合理的策略，但一定要注意不要超过界限。

 

因为纳税表中其它地方的错误申报会引起ATO对房产投资者的关注。

 

今年7月，昆州一名销售经理虚假申报工作旅行导致ATO调查了此人的房地产交易，最终发现她未申报39,600澳元的租金收入。

 

这名经理不但被刑事定罪，还并被要求支付 29,654澳元，真的是赔了夫人又折兵。

 

#02：

疫情期间的租金付款，

可向ATO申请减免

 

 

ATO在加强审查的同时，针对目前的疫情情况，也考虑到了更加人性化的政策。

 

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（图片来源：News.com.au）

 

Tim Loh表示，如果业主的租金被推迟或减少到下个财年，则只需申报在财政年度收到的租金。

 

“ 如果租户的付款推迟到下一个财政年度，你不需要将这些租金申报在内。

 

虽然您的租金收入可能会减少，但只要降低的租金是公平确定的，并考虑到当前的市场状况，您仍然可以申请支付的正常费用。”

 

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（图片来源：News.com.au）

 

Loh指出，旅行限制也可能影响短期出租物业的需求。

 

“ 一般来说，如果您在2020-21年租用房产的计划与前几年相同，但受到疫情影响，您仍然可以申请相同比例的费用，但这仅适用于该财产未被私人使用的情况。

 

如果您、您的家人或朋友免费或以优惠价格入住该物业，您将无法或只能申请其中的一部分费用。”

 

除此之外，Loh还提到澳洲税务局驳回减免申请的几种情况，例如没有保留收据、用于个人用途或不符合资格的减免额等等。

 

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（图片来源：Mybusiness）

 

“ 我们会驳回对个人贷款金额的利息费用减免和对基本工程的全额减免，例如厨房装修、新建、扩建、翻新或结构改进。

 

如果您贷款购买房产并以市场价格出租，则该贷款的利息可以免除。

 

但是，如果您从抵押贷款中重新提取资金用于个人用途，例如买船或去度假，您将不能申请该部分贷款的利息减免。”

#03：

华人房东逃税现象严重，

这些行为也将遭到打击

 

除此之外，对于报税时的租金扣除行为，ATO一直以来也都在严格审查。

 

并且ATO每年都会对纳税申报表的随机样本进行审查，以计算征收的税款与ATO在完全符合法律的情况下应征收的税款之间的差额。

 

2017-18 财年，ATO估计非营业个人的净税收差距为 5.6%，即 83 亿澳元。租金占这一净税收差距的 18%。

 

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 （图片来源：Daily Mail）

 

 

虽然ATO的审查并不是针对华人群体，但华人绝对是受影响最大的群体之一。

 

不可否认的是，华人圈中确实充斥着大量的“非法租房”的现象。

 

很多华人房东，甚至是二房东，通过现金交易、或者将房屋申报为无人居住的方式隐瞒税收的同时，实际上也在侵害着租房者的利益。

 

因为从这样的房东手上租房，一般都是不会签订正规的租房协议的。

 

甚至在华人论坛上有人询问租金算不算收入时，还有很多人回帖支招“如何逃税”。

 

“ 不想交税就收现金，直接花掉别存银行，ATO也拿你没辙。”

 

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“ 每两周一次规律入账肯定跑不掉，建议收现金。现金太多回国的时候带进带出一下。”

 

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从这些回帖来看，很多都知道租金收入是需要报税的，但是没有意识到自己通过收取现金来逃税的行为是不对的，甚至触犯了澳洲的法律。

不仅仅是报税，在此前的退税申请审查中，ATO委员会助理委员Gavin Siebert表示，对扣除租金后的报税表进行随机抽样后发现，十分之九的报税表存在错误。

“我们对这一领域的违规程度感到担忧，并将密切关注退税申报情况。”

 

 

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 （图片来源：Daily Mail）

 

H&R Block税务主管马克•查普曼曾警告称，“更多涉及工作费用和财产的不正确退税索赔的审计信件将被发放，我们可以看到无形和共享的资产的数据匹配。”

 

“ATO通过技术可做很多调查，他们进行数据匹配，对照基准。如果支出超过正常水平，就会给人们发放‘非全面审计’信，让他们重新思考。”

 

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 （图片来源：Daily Mail）

 

 

西伯特说，当我们确定有问题的索赔要求时，ATO的工作人员将进行调查，并敦促纳税人修改不合理的索赔要求。如果有必要，我们将开始审计。

 

“ 澳大利亚社会不会容忍这种过度索取剥夺了整个社区的基本服务的行为。”

 

2017年至2018年，ATO曾审计了1500多名纳税人的租赁索赔，并开出了130万澳元的罚款。

 

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 （图片来源：Daily Mail）

 

 

一名纳税人须缴付逾1.2万澳元罚款，因其为名下度假屋申请租赁索赔，而该度假屋并非真正可供出租。

 

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 （图片来源Daily Mail）

 

另一名纳税人则被罚款5,500澳元，因为他们没有把租金利息扣减计算在内，以弥补投资贷款支付生活开支部分。

 

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（图片来源：Daily Mail）

 

西伯特表示，我们向纳税人传达的信息是明确的：

 

如果你要出租一间房子或一处房产，你挣的任何钱都必须申报为收入，而你要求扣除的任何费用可能都需要分摊到个人使用部分。

 

也就是说如果你用了以下“小聪明”：

 

l 未申报通过出租房屋所获得的收益

l 过度申报度假屋的扣税

l 在实际情况不符的情况下，丈夫和妻子共同分摊租金收入和费用

l 抵扣在购买后不久的修理和维护房地产费用

l 申报私人使用那部分贷款的利息在投资房中

 

 

那么你就很可能就会成为ATO打击的对象。

 

最后

总的来说，房产业主必须要按澳洲税务局的规定，如实进行年度税务申报。

 

否则，很可能被查！

 

在这里也要建议各位保存好准确的收入和支出记录，以备不时之需。

 

ATO建议对收据进行拍照以防止丢失或损坏。这些记录必须保存五年。