//前言//

ATO又开始行动了，

这次又带着新花样，

专门针对房东们！

 

#01：

ATO新系统查租金

这些房东又被盯上了

 

临近报税季结束，这些澳洲房主将再一次成为税务局的最新目标！

 

 

图片来源：Domain

 

澳洲的房东们被警告要准确申报税务，澳洲税务局（ATO）表示，将利用新的先进软件来找出这些房东未申报的任何收入！

 

房地产行业的权威机构敦促尚未提交今年税务申报的投资者确保申报的准确性。

 

 

图片来源：Domain

 

西澳房地产协会（REIWA）已经提醒投资者，可能会接到税务局的“突击”电话。如果他们未申报的租金收入，将会引起税务局总部的警觉。

 

REIWA在声明中表示，全新的“数据匹配软件”让税务局更容易发现申报中与实际情况不符的差异。

 

这款软件通过比较来自软件供应商的物业管理数据与房东的税务申报信息进行对比。这些供应商有义务报告由物业管理公司管理的住宅物业的租金和费用。

 

 

图片来源：ABC News

 

“ 

税务局还会将这些数据与银行、房东保险公司、租赁保证金机构以及共享经济平台的数据进行交叉对比，以发现任何不一致之处。

 

如果你有未申报的收入，税务局很容易发现，并会联系你要求解释。

”

 

此前的ATO审查发现，大约90%的租赁物业所有者在其纳税申报表中提供了不正确的信息，尽管其中相似比例的纳税人是通过注册税务代理提交的申报表。

 

根据税法，物业投资者可以从租金收入中扣除某些费用，包括利息、房地产中介费和资本工程折旧。

 

据ATO称，2020-21年度，约240万人申报了481亿澳元的租金扣除，导致总税收减少了171亿澳元。

 

来自抵押贷款机构的其他数据有助于识别在纳税申报表中超额申报的利息扣除，甚至是投资者之前未披露的租赁物业的存在。

 

此外，ATO在今年早些时候联系了超过16,500个自我管理的养老金基金（SMSF）和约1000名审计师，询问其持有的资产（包括商业和住宅物业）的估值为何连续三个财政年度未发生变化。

 

根据税法，资产必须按每年6月30日的市场价值申报。

 

#02：

负扣税改还是不改？

近半数人期待改革

 

这一警告发布之际，联邦税务官员正在考虑对负扣税政策进行可能的修订。

 

澳媒报道称，澳洲人对调整负扣税规则持开放态度，希望减少房产投资者享受的数百万澳元的税收优惠，但只有少数人希望完全废除该计划。

 

Resolve Political Monitor的独家调查显示，17%的选民希望保持负扣税政策不变，15%希望彻底废除，而46%希望该政策保留但进行修改。

 

 

图片来源：9 News

 

据澳大利亚税务局统计，2021-22财年有约110万人享受了负扣税的税收优惠，其中高收入者占比最大。收入最高的30%人群享受了约65%的负扣税利益，这说明负扣税在促进财富累积和税务规划方面对富裕阶层更为有利。

 

然而，随着住房市场的变化和租金价格的上涨，负扣税被认为是推高房价和加剧住房短缺的原因之一。

 

批评者认为，该政策使得投资者在市场中占据主导地位，从而挤压了首次购房者的空间，并推动了租金上涨。数据显示，租金价格在过去几年内大幅上升，部分地区年增幅甚至超过7%，而这在2010年代的后期几乎是不曾有的现象。

 

但负扣税的改革势必会对约90万处于负扣税区间的投资房主造成直接影响。若政策调整，现有的负扣税优惠将受到限制，这可能会导致投资者在持有房产时面临更大的财务压力。

 

此外，资本利得税的优惠政策也是吸引投资者进行负扣税投资的一大因素。按照现行政策，投资者若持有房产超过一年，资本利得税仅需缴纳一半。这一优惠使得即便在持有期间亏损，投资者仍有机会通过房产升值获得可观的资本收益。若负扣税与资本利得税的改革同时进行，将可能进一步打击投资者信心，导致房产交易减少，进而影响整体房地产市场的流动性。

 

不过也有专家指出，负扣税改革可能带来积极的市场调整。一方面，减少负扣税优惠可能会促使部分投资者退出市场，释放更多房源供首次购房者购买，从而缓解当前房价高企的问题；另一方面，这可能有助于平衡租赁市场，减缓租金的上涨速度。

 

长期来看，这一改革有可能为更多普通民众提供购房机会，从而缓解住房危机。

 

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图片来源：SkyNews

 

关于负扣税改革，澳洲政府内部的讨论和表态一直较为谨慎，尤其是因为政府在2019年联邦选举中因为提出负扣税改革方案而惨败。

 

总理阿尔巴尼斯并未明确否认改革负扣税的可能性，但他也强调，目前尚未有正式的改革计划出台。财政部长吉姆·查尔莫斯则表示，政府的主要关注点是解决住房供应问题，而不是直接改变负扣税政策。

 

反对党领袖彼得·达顿则明确表示，将坚决反对任何对负扣税的改变，认为这一政策对保持住房供应至关重要。

 

尽管如此，反对负扣税的阵营正在逐步壮大，绿党以及其他一些独立议员明确支持削减负扣税优惠。他们认为，负扣税是住房危机的症结之一，特别是在当前租金暴涨和购房困难的环境下，负扣税使得富有的投资者可以继续囤积房产，进一步加剧住房市场的不公平性。

 

如果政府决定推进改革，势必将再次引发一场政治博弈。

 

最后

报税季即将结束，

还没报税的房东们抓紧时间，

千万记得要如实申报，

否则ATO可能就要来找麻烦了。